Grundstück teilen und verkaufen

Kann man ein Grundstück teilen? Die Antwort lautet: Ja, und es gibt verschiedene Gründe, warum Eigentümer ein Grundstück aufteilen und verkaufen möchten.

Wertsteigerung und höhere Erlöse beim Verkauf eines geteilten Grundstücks:

Die Teilung eines Grundstücks kann dazu führen, dass die beiden entstandenen Flurstücke insgesamt einen höheren Verkaufswert haben als das ursprüngliche, ungeteilte Grundstück. Dies liegt daran, dass geteilte Grundstücke oft besser auf die individuellen Bedürfnisse und Vorstellungen von potenziellen Käufern zugeschnitten sind. Beispielsweise könnten kleinere, erschwinglichere Parzellen für Käufer attraktiver sein, die nur ein kleineres Grundstück suchen oder ein begrenztes Budget haben. Durch das Angebot von kleineren Grundstücken kann somit eine größere Zielgruppe angesprochen und ein höherer Gesamterlös erzielt werden.

Ermöglichung der Bebauung von Doppelhäusern oder Reihenhäusern

Ein geteiltes Grundstück ermöglicht es, zwei separate Bauvorhaben zu realisieren, wie beispielsweise den Bau eines Doppelhauses. Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus auf einem ungeteilten Grundstück können bei einem Doppelhaus zwei separate Wohneinheiten geschaffen werden, die unabhängig voneinander verkauft oder vermietet werden können. Dies kann sowohl für den Eigentümer als auch für die Käufer der Wohneinheiten Vorteile bieten, etwa in Form einer höheren Rendite durch Mieteinnahmen oder einer geringeren finanziellen Belastung beim Kauf einer Wohneinheit.

Erleichterung der Veräußerung eines Teils des Grundstücks an eine Erbengemeinschaft:

Die Teilung eines Grundstücks kann die Veräußerung eines Teils des Grundstücks an eine Erbengemeinschaft erleichtern, indem klar definierte Flurstücke geschaffen werden, die jeweils von einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft erworben werden können. Dies kann insbesondere in Fällen sinnvoll sein, in denen ein Grundstück in einer Erbschaft mehreren Personen zugewiesen wurde und diese jeweils einen eigenen Anteil am Grundstück erwerben möchten.

Trennung einer Eigentümergemeinschaft:

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück besitzen und eine Trennung der Eigentümergemeinschaft angestrebt wird. Durch die Teilung des Grundstücks können die Eigentumsverhältnisse klarer geregelt werden, indem jedem Eigentümer ein eigenes Flurstück zugeordnet wird. Dies kann beispielsweise im Falle von Uneinigkeiten unter den Eigentümern oder bei geplanten Bauvorhaben, die nicht allen Eigentümern zusagen, von Vorteil sein.

Weitere Gründe:

Die rechtlichen Grundlagen für Grundstücksteilungen sind im Baugesetzbuch und den Landesbauordnungen geregelt. Eine reale Grundstücksteilung erfordert in vielen Fällen eine Teilungsgenehmigung, die beim zuständigen Bauamt beantragt werden muss. Die Voraussetzungen für die Genehmigung variieren je nach Bundesland, aber einige allgemeine Anforderungen sind Mindestgröße des geteilten Grundstücks, Abstandsflächen und der Bebauungsplan.

Rechtliche Grundlage:

Die rechtliche Grundlage für die Teilung von Grundstücken ist in Deutschland das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere BauGB § 19. Diese Regelungen betreffen die Teilung eines Grundstücks in neue, selbstständige Flurstücke, die anschließend eigenständig veräußert, bebaut oder genutzt werden können.

Mindestgröße:

Die Mindestgröße eines neu entstehenden Flurstücks hängt von den örtlichen Bebauungsplänen und den Festsetzungen der Gemeinde ab. In vielen Fällen gibt es keine festgelegte Mindestgröße, jedoch sollte die neu entstehende Parzelle so bemessen sein, dass sie einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden kann. Einzelne Bundesländer oder Gemeinden können jedoch eigene Regelungen zur Mindestgröße von Baugrundstücken haben, die bei der Teilung zu beachten sind.

Abstandsflächen:

Abstandsflächen sind gesetzlich vorgeschriebene Freiflächen zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen. Sie dienen dazu, die Belichtung, Belüftung und den Brandschutz zu gewährleisten sowie die Privatsphäre der Nachbarn zu schützen. Die erforderlichen Abstandsflächen sind in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer geregelt und können je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen. Bei der Teilung eines Grundstücks müssen die Abstandsflächen für die geplante Bebauung der neuen Flurstücke beachtet werden, um einen späteren Bauantrag nicht zu gefährden.

Bebauungsplan:

Ein Bebauungsplan legt die Art und Weise der Bebauung für bestimmte Gebiete innerhalb einer Gemeinde fest. Er enthält unter anderem Regelungen zur Bebauungsdichte, Bauweise, Gebäudehöhe und den zulässigen Nutzungen. Bei der Teilung eines Grundstücks müssen die Vorgaben des Bebauungsplans beachtet werden, um sicherzustellen, dass die geplante Teilung und Bebauung der neuen Flurstücke den örtlichen Bestimmungen entsprechen.

Genehmigung:

Die Genehmigung für die Teilung eines Grundstücks ist in vielen Fällen erforderlich und wird vom zuständigen Bauamt erteilt. Die Voraussetzungen für die Genehmigung können je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich sein. In der Regel muss bei der Antragstellung ein Teilungsplan vorgelegt werden, der die geplante Aufteilung und Bebauung der neuen Flurstücke darstellt. Zudem müssen die örtlichen Vorschriften hinsichtlich Mindestgröße, Abstandsflächen und Bebauungsplänen eingehalten werden.

Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig mit den örtlichen Bestimmungen und Voraussetzungen für die Genehmigung einer Grundstücksteilung vertraut zu machen und gegebenenfalls die Unterstützung von Experten, wie einem Fachanwalt für Baurecht oder einem Architekten, in Anspruch zu nehmen. Diese können bei der Erstellung eines Teilungsplans und der Antragstellung hilfreiche Unterstützung bieten und sicherstellen, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Die Teilung von Grundstücken kann entweder ideell oder real erfolgen. Beide Teilungsformen haben unterschiedliche Zielsetzungen, Anwendungsbereiche und Vorgehen, die im Folgenden näher erläutert werden.

Ideelle Teilung:

Bei der ideellen Teilung wird das Grundstück rechtlich in Miteigentumsanteile unterteilt, ohne dass die Flurstücke im Kataster getrennt werden. Ziel der ideellen Teilung ist es, die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft neu zu regeln. Ein typisches Beispiel ist der Erwerb eines Grundstücks durch Eheleute oder die Schaffung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). 

Dabei erhält jeder Miteigentümer einen ideellen (gedachten) Anteil am gesamten Grundstück, der sich in Bruchteilen ausdrückt (z.B. 1/2 oder 1/3). Diese Anteile am Miteigentum werden im Grundbuch entsprechend eingetragen und erhalten jeweils eine eigene Seite im Grundbuch. Der Nachweis der ideellen Teilung basiert nicht auf den Grenzen im Kataster, sondern auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. dem Lageplan im Rahmen der Teilungserklärung.

Die ideelle Teilung hat keine Auswirkungen auf die tatsächliche Nutzung oder Bebauung des Grundstücks und bedarf keiner behördlichen Genehmigung.

Bisweilen bestehen immer noch Vorbehalte gegen eine ideelle Teilung. Diese sind jedoch in der Regel unbegründet. Durch eine zeitgemäße und sorgfältig erstellte Teilungserklärung können die Miteigentümer ihre Beziehungen untereinander regeln und nahezu den gleichen Status erlangen wie bei einer Realteilung. So können sie beispielsweise vereinbaren, dass jeder Eigentümer allein für die Instandhaltung seines Teils verantwortlich ist, er seine Immobilie ohne Zustimmung des Nachbarn verkaufen und sie mit einer Grundschuld belasten kann.

Die ideelle Teilung erfolgt normalerweise durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft festlegt. Dadurch entstehen ideell zwei oder mehr Grundstücke, die individuell bebaut werden können.

Der übliche Ablauf einer ideellen Grundstücksteilung gestaltet sich wie folgt:

1. Klärung der Eigentumsverhältnisse: Zunächst sollten die bestehenden Eigentumsverhältnisse geklärt und gegebenenfalls mit den anderen Miteigentümern abgestimmt werden, um einen Konsens über die ideelle Teilung zu erzielen.

2. Aufteilungsplan bzw. Teilungserklärung erstellen: Dieser Plan zeigt, welche Teile des Grundstücks den jeweiligen Miteigentümern zufallen, und legt das Gemeinschafts- und Sondereigentum fest. Die ideelle Teilung erfolgt oft im Rahmen der Schaffung von Wohnungseigentum nach dem WEG. Hierbei entsteht Sondereigentum an abgeschlossenen Wohnungen und Gemeinschaftseigentum an gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Typischerweise umfasst diese Erklärung folgende Inhalte: 

   1. Bezeichnung der zu begründenden Eigentümergemeinschaft und Anschrift(en)

   2. Teilung des Eigentums gemäß Aufteilungsplan und amtlicher Abgeschlossenheitsbescheinigung

   3. Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums

   4. Gemeinschaftsordnung, ggfs. mit Untergemeinschaften

   5. Sondernutzungsrechte

   6. Verteilung der Lasten und Kosten

   7. Wirtschaftsplan und Hausgeld

   8. Eigentümerversammlung und Stimmrechte

   9. Bestellung auf Aufgaben des Verwalters

3. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Bauamt auf Antrag des Eigentümers erteilt. Bei Neubauten geschieht dies im Rahmen des Bauantragsverfahrens, bei Bestandsbauten durch einen formlosen Antrag.

4. Notarielle Beurkundung: Sobald die Bescheinigung vorliegt, kann der Notar die ideelle Teilung des Grundstücks vornehmen. Er erstellt eine Teilungserklärung, in der unter anderem die Aufteilung in Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum erfolgt sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer dargelegt werden.

5. Eintragung im Grundbuch: Auf Grundlage der Teilungserklärung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Erstellung der entsprechenden Wohnungsgrundbücher. Das Grundbuchamt teilt das bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher auf.

Reale Teilung:

Bei der realen Teilung hingegen werden die Flurstücke im Kataster tatsächlich aufgeteilt und neue, selbstständige Grundstücke entstehen. Diese entstehenden Flurstücke können anschließend eigenständig veräußert, bebaut oder genutzt werden. Die reale Teilung erfordert eine Vermessung des Grundstücks durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einen Katastergeometer und die Eintragung der neuen Flurstücke im Grundbuch. Zudem ist in vielen Fällen eine Teilungsgenehmigung durch das zuständige Bauamt erforderlich, die auf der Grundlage der örtlichen Vorschriften und Bebauungspläne erteilt wird. Die reale Teilung ist vor allem bei der Schaffung von Bauplätzen, der Trennung von Grundstücksnutzungen, der Wertsteigerung von Grundstücken oder der Aufteilung landwirtschaftlicher Flächen von Bedeutung.

Der übliche Ablauf einer realen Grundstücksteilung gestaltet sich wie folgt:

1. Prüfung der örtlichen Vorschriften: Informieren Sie sich über die örtlichen Vorschriften und Bebauungspläne, um sicherzustellen, dass die geplante Teilung zulässig ist und die Mindestgröße sowie Abstandsflächen eingehalten werden.

2. Vermessung des Grundstücks: Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einen Katastergeometer, um das Grundstück zu vermessen und die neuen Flurstücke festzulegen.

3. Antrag auf Teilungsgenehmigung (falls erforderlich): Stellen Sie beim zuständigen Bauamt einen Antrag auf Teilungsgenehmigung, falls eine Genehmigung für die geplante Teilung erforderlich ist. Beachten Sie dabei die örtlichen Vorschriften und Fristen.

4. Fortführungsnachweis: Der Fortführungsnachweis dokumentiert die Aktualisierung des Katasters nach einer realen Grundstücksteilung. Nach Prüfung der Vermessungsunterlagen durch die zuständige Behörde erhalten die Beteiligten eine Fortführungsmitteilung, die über die durchgeführten Änderungen im Kataster informiert. Das Grundbuchamt erhält dann einen Auszug aus dem Fortführungsnachweis. Dadurch wird sichergestellt, dass Liegenschaftskataster und Grundbuch hinsichtlich Flurstücksbezeichnung und -fläche übereinstimmen.

5. Notarielle Beurkundung: Der Notar benötigt den Fortführungsnachweis, um die Teilung des Grundstücksteils im Grundbuch zu veranlassen. Über den Notar stellt der Grundstückseigentümer beim zuständigen Grundbuchamt den Antrag zur Übernahme der im fortführungsnachweis beschriebenen Änderungen in das Grundbuch. Wenn der Grundbucheintrag nicht innerhalb von 24 Monaten vollzogen ist, muss die dem Fortführungsnachweis zugrunde liegende Katastervermessung gebührenpflichtig aufgehoben werden. 

6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt dann das neue Grundstück aufgrund der notariell beglaubigten Erklärung in das Grundbuch ein. Dazu wird das alte Grundstück aus dem Grundbuch gestrichen und die beiden neuen Grundstück werden als neue Grundstücke in das Grundbuch eingetragen. Grundschulden, die am alten Grundstück bestanden, bestehen an den neu gebildeten Grundstücken fort.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Schritte zur Grundstücksteilung je nach Einzelfall variieren können und von den jeweiligen örtlichen Bestimmungen und rechtlichen Anforderungen abhängen. In jedem Fall sollten Sie sich rechtzeitig informieren und gegebenenfalls fachliche Beratung einholen, um eine reibungslose Teilung und die Einhaltung aller Vorschriften zu gewährleisten.

Bei der Teilung eines Grundstücks entstehen verschiedene Kosten, die Sie als Verkäufer berücksichtigen sollten:

• Vermessungskosten (bei realer Teilung): Die Vermessung des Grundstücks durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur ist mit Kosten verbunden. Diese variieren je nach Größe und Beschaffenheit des Grundstücks sowie nach dem jeweiligen Bundesland. Die Vermessungskosten können zwischen 1.000 und 5.000 Euro liegen, in einigen Fällen auch darüber.

• Kosten für die Erstellung eines Aufteilungsplans/Teilungserklärung (bei ideeller Teilung): Es ist schwierig, einen genauen Kostenbetrag für die Erstellung eines Aufteilungsplans bei einer ideellen Teilung anzugeben, da dies von vielen Faktoren abhängt. Jedoch kann man grob von einem Betrag zwischen 500 und 2.500 Euro ausgehen. Dieser Betrag kann je nach Komplexität des Projekts, der Größe des Grundstücks und der Anzahl der beteiligten Einheiten variieren. Es ist ratsam, sich vorab Angebote von verschiedenen Anbietern einzuholen, um einen genaueren Kostenüberblick zu erhalten.

• Notarkosten: Die notarielle Beurkundung und Eintragung der Grundstücksteilung ins Grundbuch sind ebenfalls kostenpflichtig. Die Notarkosten richten sich nach dem Wert des Grundstücks und betragen in der Regel etwa 1 bis 2 Prozent des Grundstückswerts.

• Grundbuchamtgebühren für die Eintragung der Teilung

• Gebühren für die Teilungsgenehmigung: Für die Beantragung und Erteilung der Teilungsgenehmigung können Gebühren beim zuständigen Bauamt anfallen. Diese variieren je nach Bundesland und können zwischen 100 und 500 Euro liegen.

• Steuern: Bei der Teilung und dem Verkauf eines Grundstücks können verschiedene Steuern anfallen, wie Grunderwerbssteuer, Grundsteuer und Spekulationssteuer. Die Höhe dieser Steuern ist abhängig von den jeweiligen gesetzlichen Regelungen und individuellen Faktoren wie der Haltedauer des Grundstücks.

Zusammenfassend sollten Sie bei der Teilung und dem Verkauf eines Grundstücks die anfallenden Kosten für Vermessung, Notar, Teilungsgenehmigung und Steuern berücksichtigen. Diese Kosten können einen erheblichen Einfluss auf den Gesamterlös Ihres Verkaufs haben. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld über die anfallenden Kosten zu informieren und diese bei der Preisgestaltung und Verkaufsstrategie einzuplanen.

Bevor Sie ein Grundstück teilen und verkaufen, sollten Sie den Grundstückswert ermitteln. Dies geschieht üblicherweise durch:

• Vergleichswertverfahren

• Ertragswertverfahren

• Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Grundstückswerts berücksichtigt den Bodenrichtwert, die Lage und die Beschaffenheit des Grundstücks. Weitere Informationen zum Thema "Grundstückswert ermitteln" finden Sie in unserem Artikel hier.

Nutzen Sie auch die Möglichkeit einer kostenlosen Immobilienbewertung durch unseren Kooperationspartner, um den Grundstückswert korrekt zu ermitteln. 

Um den Teilverkauf Ihres Grundstücks erfolgreich zu gestalten, sollten Sie folgende Tipps berücksichtigen:

• Vermarktungsmöglichkeiten: Nutzen Sie verschiedene Vermarktungskanäle wie Makler, Online-Portale und Zeitungsanzeigen, um das geteilte Grundstück einem breiten Publikum anzubieten.

• Gestaltung eines ansprechenden Exposés: Stellen Sie sicher, dass Ihr Exposé alle relevanten Informationen enthält und ansprechend gestaltet ist. Eine Grafik, die den Teilungsplan und die mögliche Bebauung zeigt, kann hierbei hilfreich sein.

• Verhandlungstipps für den Verkaufspreis: Informieren Sie sich über den aktuellen Grundstücksmarkt und die Preise in Ihrer Region, um gut vorbereitet in Verkaufsverhandlungen zu gehen.

Wenn Sie selbst ein geteiltes Grundstück erwerben möchten, sollten Sie auf folgende Kriterien achten:

• Lage und Infrastruktur: Achten Sie auf die Qualität der Lage und die vorhandene Infrastruktur wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Nähe.

• Bebauungsmöglichkeiten: Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und mögliche Einschränkungen für das geteilte Grundstück.

• Wegerecht: Stellen Sie sicher, dass das Wegerecht für das geteilte Grundstück geklärt ist, insbesondere wenn ein gemeinsames Grundstück oder eine Zufahrt betroffen ist.

Die Teilung und der Verkauf eines Grundstücks sind komplexe Prozesse, die sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordern. Beachten Sie die rechtlichen Voraussetzungen, Kosten und den Ablauf der Grundstücksteilung, um Ihren Teilverkauf erfolgreich abzuwickeln. 

Zusammenfassend sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Die Teilung eines Grundstücks kann verschiedene Vorteile bieten, wie höhere Verkaufserlöse oder die Bebauung eines Doppelhauses.

• Rechtliche Grundlagen und Voraussetzungen für die Teilung sind im Baugesetzbuch und den Landesbauordnungen geregelt.

• Die Ermittlung des Grundstückswerts ist essentiell für die erfolgreiche Vermarktung des geteilten Grundstücks.

• Der Ablauf einer Grundstücksteilung umfasst Vermessung, notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch. Gegebenenfalls kann auch ein Bebauungsplan erstellt werden.

• Bei der Vermarktung des geteilten Grundstücks sollten Sie auf eine ansprechende Präsentation, die richtigen Vermarktungskanäle und eine gute Verhandlungsbasis achten.

• Beim Kauf eines geteilten Grundstücks sollten Sie auf die Lage, Bebauungsmöglichkeiten und das Wegerecht achten.

Dieser Ratgeber dient als Einstieg in das Thema, jedoch empfiehlt es sich, bei konkreten Vorhaben professionelle Unterstützung von Vermessungsingenieuren, Notaren und Rechtsanwälten in Anspruch zu nehmen.

Nutzen Sie auch die Möglichkeit einer kostenlosen Immobilienbewertung durch unseren Kooperationspartner, um den Grundstückswert korrekt zu ermitteln. 

Weiterführende Artikel zu den Themen Grundstück verkaufen, Grundstück kaufen und Grundstückswert ermitteln finden Sie ebenfalls auf unserer Webseite.